پرداخت اجرت المثل توسط مستأجر در صورت عدم تحویل ملک

 

 

 

متن پرسش :
در مورد اجاره محل مسكونی، چنانچه مدت اجاره منقضی شده و مستأجر مورد اجاره را كلاً تخلیه كرده ولی آنرا به مالك تحویل نداده باشد آیا مالك مستحق مطالبه اجرت‌المثل این مدت خواهد بود؟

متن پاسخ :
مستفاد از ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی(1)، و با توجه به مقررات ماده 494 قانون مدنی(2)، عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر مستأجر پس از انقضای مدت عین مستأجره را بدون اذن مالك مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالك آنرا در تصرف داشته باشد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد كه استیفای منفعت كرده باشد از مفاد استعلام چنین بر می‌آید كه هرچند مستأجر بعد از انقضای مدت اجاره از مورد اجاره استیفای منفعت نكرده ولی چون آنرا به مالك تحویل نداده و بدون اجازه مالك نیز بوده‌است، مستأجر كماكان متصرف مورد اجاره شناخته می‌شود و لذا اصل بر ادامه تصرف است و نظر به اینكه تصرف مذكور بدون اجازه موجر صورت گرفته طبق مقررات ماده 494 موجر مستحق مطالبه اجرت‌المثل خواهدبود. { پی نوشت : 1ـ ماده 198 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی: « در صورتی كه حق یا دینی بر عهده كسی ثابت شد، اصل بر بقای آن است مگر این كه خلاف آن ثابت شود.» 2ـ ماده 494 قانون مدنی : « عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می‌شود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالك مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالك در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد كه استیفاء منفعت كرده باشد مگر این‌كه مالك اجازه داده باشد كه مجاناً استفاده نماید.» } [ نظریه شماره1066/7 ـ 24/2/1387 اداره کل حقوقی و اسناد قوه قضائیه ]

 

 

 

گرفتن سند برای خانه های قولنامه ای

 

 

 

متن پرسش :
چطور میتوان برای خانه‌هایی كه به صورت قولنامه‌ای هستند سند تهیه كرد؟

متن پاسخ :
از دو طریق میتوان این كار را انجام داد: اگر قولنامه قبل از سال 70 میباشد از طریق ماده 147 قانون ثبت. اگر بعد از آن و یا حتی قبل از آن باشد از طریق اقامه دعوی تنفیذ قولنامه و الزام به تنظیم سند به طرفیت مالك رسمی و واسطه‌ها. ( پایگاه اطلاع رسانی دادگستری کل استان قم)

 

 

 

اعتباراسناد رسمی مالکیت در مقابل ارائه اسناد عادی

 

 

 

متن پرسش :

شخصی ملکی را با سند رسمی می خرد ، شخص دیگر مثلاً با سند عادی خریده است . کدام شخص می تواند مالک ملک باشد؟

متن پاسخ :

با توجه به ماده 1305 قانون مدنی ، اسناد عادی چه از نظر تاریخ و چه از نظر مفاد آن نسبت به اشخاص ثالث اعتبار و اثری ندارد؛ ولی در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است ، حتی علیه اشخاص ثالث.بنابر این در فرض سئوال در صورت احراز تقدم تاریخ انجام معامله و نیز در صورت صحت معامله با همه شرائط قانونی آن ؛ دارنده سند دوم می تواند جهت احقاق حقوق قانونی خود اقامه دعوی نماید.

( یعنی معامله دوم چه سند عادی باشد چه رسمی ؛ معامله معارض محسوب می شود و می توان رأی به ابطال سند دوم داد.) مطابق ماده 117 قانون ثبت کسی هم که ابتداء معامله ای با سند عادی یا رسمی نسبت به ملکی انجام داده و سپس نسبت به همان ملک به موجب سند رسمی ، معامله یا تعهد معارض با حق اولی بنماید به حبس از سه ماه تا ده سال محکوم خواهد شد.موفق باشید.(نشست قضائی )