موازین قضائی

چگونه به مالکیت مشاع پایان دهیم

وقتی دو نفر در ملکی شریک هستند و بعد از مدتی سر ناسازگاری دارند، تصمیم به تقسیم ملک می‌گیرند. «افراز» راهی براي پايان دادن به شرکت در اموال است. پیرامون این موضوع با «سیداحمد باختر»، حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری به گفت‌وگو پرداختیم.

«سيد احمد باختر» در بيان مفهوم افراز مي‌گويد:

افراز به معناي تقسيم مال غير منقول با توجه به عدم رضايت شركا براي ادامه اشتراك است و به‌تعبيري افراز به معناي انحلال حالت اشاعه می باشد.

اين حقوق‌دان با اشاره به ماده571 قانون مدنی، توضیح می‌دهد: شركت عبارت است از اجتماع حقوق مالكين متعدد در شيء واحد به‌نحو اشاعه. پس وقتي بحث از اشاعه مي‌شود، شركت در آن نهفته است. افراز به معناي انحلال حالت اشاعه، و از بین بردن شرکت است.

مباني اشاعه مال غير منقول

این حقوقدان ادامه می‌دهد: مباني اشاعه يا ارادي است يا قهري. مبناي اول ارادي است؛ اراده دو نفر يا بيشتر عاملي است بر ايجاد حالت اشاعه. مبناي ديگر قهري است كه از مصاديق بارز آن ارث است، آنچه كه به‌عنوان ماترك از متوفي باقي مي‌ماند، اگر اموال غير منقول هم جز ماترك باشد، آن مال به مالكيت ورثه منتقل شده است و ورثه به‌صورت مشاع از آن بهره‌برداري مي‌كنند.

مرجع افراز مال مشاع

مرجع صالحي که به درخواست افراز رسيدگي مي‌کند و حکم به افراز صادر مي‌کند، براي کساني که قصد تقسيم ملک مشاعشان را دارند، از اهميت زيادي برخوردار است. اين وکيل دادگستري در اين خصوص توضيح مي‌دهد: طبق قاعده اصلي و كلي، محاكم صلاحيت عام دارند، ‌اما در پاره‌اي از موارد،‌ ما مي‌بينيم كه قانون‌گذار اختصاصا رسيدگي به يك موضوع را در صلاحيت مرجع ديگري غير از محاكم دادگستري قرار داده است. ما تا پيش از تصويب قانون افراز و فروش املاك مشاع كه مصوب آبان‌ماه سال 57 است، تنها يك مرجع براي رسيدگي به افراز داشتيم و آن محاكم دادگستري بودند اما با تصويب اين قانون،‌ در حال حاضر، دو مرجع در رسيدگي به درخواست افراز صلاحيت دارند: یکی محاكم دادگستري و دیگری ادارات ثبت. باختر اذعان می‌کند: به دلالت ماده يك قانون افراز و فروش اموال مشاع، ادارات ثبت صرفا در زماني صلاحيت رسيدگي به اين درخواست را دارند كه عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده باشد.

وی در پاسخ به اینکه چگونه تشخيص دهيم كه عمليات مقدماتي ثبت، خاتمه پيدا كرده است، می‌گوید: براي اين تشخيص،‌ ما مراحل مقدماتي ثبت را به 4مرحله، تقسيم كرده‌ايم: مراحل اول تا سوم مورد بحث نیست اما مرحله چهارم انتشار آگهي تحديدي (تحديد حدود) موضوع ماده 14 قانون ثبت است.

در این آگهي مشخص شده است كه چه روزي بايد مجاورين متقاضي درخواست ثبت، براي تحديد حدود در محل حاضر شوند. صورت‌جلسه‌اي تنظيم مي‌شود، ‌حاضرين امضاء مي‌كنند. مجاوري كه به تحديد حدود اعتراض داشته باشد،‌ بايد ظرف 30روز،‌ اعتراض خودش را تقديم كند. اگر اعتراض واصل و رد شد، مرحله چهارم كامل هست، يعني عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده است. در فرض دیگر اگر اعتراض واصل نشد، يعني عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده است. پس در مرحله چهارم كه انتشار آگهي تحديد حدود است، ما بايد اين موارد را هم مد‌نظر قرار دهيم. بنابراين زماني كه تحديد حدود شد، ‌مجاور اعتراض نكرد يا اگر اعتراض كرد و نسبت به اعتراض تعيين تكليف شد، اينجا عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده است. اگر يك پلاك مرحله چهارم را سپري كرده باشد، مرجع صالح براي درخواست افراز اداره ثبت محل هست.

در بحث افرازنياز نيست متقاضي درخواست افراز، متصرف هم باشد. همين كه ملك ثبت شد،‌ من مالك هستم، چون مالك هستم حق هرگونه دخل و تصرف در مايملك خود را دارم. افراز هم يكي از مصاديق دخالت است. در اين خصوص در ماده 5 آيين‌نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع، تعيين تكليف شده است که نياز به تصرفات ندارد ولي رويه‌ي غلطي كه حاكم هست، بعضي ادارات اين ايراد را وارد مي‌كنند.

به گفته این وکیل دادگستری، لازم نیست که در جلسه تحديد حدود متقاضي و مجاورين تا پايان جلسه حضور داشته باشند،‌ همچنان كه اجباري به حضورشان هم نيست،‌ چون ما در آيين دادرسي مدني هم قاعده كلي داريم. پيش‌بيني شده است عدم حضور، مانع اتخاذ تصميم نيست اما اگر مالكين يا مجاورين تا پايان بودند،‌ باید آن صورت‌جلسه را امضاء كنند.

نياز نيست كه همه متفق‌النظر باشند

در افراز، كافي است كه يك نفر از مالكين مشاع، تقاضاي افراز بدهد. این کارشناس ثبتی در پاسخ به این سوال که دادگاه‌های عمومي حقوقي، چه زماني صالح به رسيدگي به درخواست افراز هستند، بیان می‌کند: از مفهوم مخالف همان عبارتي كه در ماده يك قانون افراز و فروش املاك مشاع بيان كرديم، استنباط مي‌كنيم كه هر زمان كه عمليات ثبتي خاتمه پيدا نكرده باشد، مرجع صالح براي رسيدگي به درخواست افراز،‌ دادگاه‌هاي عمومي حقوقي محل استقرار مال غير منقول است. وی اضافه می نماید: با عنایت به رای اخیرالصدور هیئت عمومی دیوان عالی کشور تقسیم ماترک در فرضی که منحصر به مال غیرمنقول هم باشد در صلاحیت دادگاه است.

وی در رابطه با صلاحيت محاكم، به نکته‌ای ظریف اشاره می‌کند و آن جايي است كه بين مالكين محجور يا غايبي باشد. صغار، مجانين و سفها، اين‌ها اشخاص محجور هستند و غايب مفقودالاثر در قانون مدني تعريف شده است. باختر می‌گوید: اگر بين مالكين غايبي يا محجوري وجود داشته باشد ولو عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده باشد، رسيدگي به اين درخواست در صلاحيت ذاتي دادگاه است. اين موضوع در ماده 313 قانون امور حسبي آمده است. مضاف بر آن چون قانون امور حسبي مصوب 1319 است و قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 57 هست. مطابق راي وحدت رويه شماره 29/59 مورخ 15/1/60 هيات عمومي ديوان عالي كشور قانون افراز قانون عام است اما قانون امور حسبي خاص است. عام مؤخر التصويب ناسخ خاص مقدم التصويب نيست. اين حساسيت به لحاظ احتياط در حفظ حقوق اشخاص محجور هست. از اين جهت قانون‌گذار در صلاحيت ذاتي دادگاه قرار داده است.

وی تاکید می‌کند كه اگر درصدي از ملك مشاعي ولو 1درصد یا کمتر ازآن از يك پلاك مشاعي مجهول‌المالك باشد، در اين فرض هم افراز در صلاحيت دادگاه عمومي حقوقي است. به گفته این حقوقدان، مجهول المالك ثبتي با مجهول‌المالك حقوق مدني تفاوت دارد. درمجهول‌المالك ثبتي معنا و مفهوم اين است كه مالك درخواست ثبت نكرده است، مالكش مشخص و معلوم است ولي نيامده درخواست ثبت كند. اما در حقوق مدني اين‌گونه نيست، در حقوق مدني مالك مشخص نيست و معلوم نيست كه چه كسي مالك است. وی در پاسخ به اینکه مراد از خاتمه عملیات ثبتی، انجام گرفتن عملیات ثبتی نسبت به تمام پلاک ثبتی است یا قسمتی از آن کفایت می‌کند، می‌گوید: در اين قسمت از بحث كه درصدي از ملك مجهول‌المالك باشد، ‌نكته بسيار ظريفي نهفته است، ‌اختلافي كه بين محاكم و ادارات ثبت هست. اين نكته را براي شما تبيين مي‌كنم تا روشن شود و بدانيد كه در هر صورت در صلاحيت ذاتي محاكم است.

از عبارت عمليات ثبتي خاتمه كرده باشد دو استنباط متفاوت وجود دارد: برداشت اول اين است كه عمليات ثبتي الزاما بايد نسبت به كل پلاك صورت گرفته باشد، ‌از استنباط اول نتيجه مي‌گيريم كه اگر نسبت به كل پلاك عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده باشد، ‌باز در صلاحيت محاكم خواهد بود،‌ هم نظريه مشورتي در اين زمينه وجود دارد و هم بخش‌نامه ثبتي اين مطالب را بيان مي‌كند. اما ديدگاه دوم بيان مي‌كند كه اگر نسبت به قسمتي از پلاك عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده باشد، ‌مالك مشاعي مي‌تواند درخواست افراز كند. البته اين ديدگاه قابل دفاع نيست، چون گفتيم مرحله چهارم،‌ مرحله تحديد حدود است. يعني مشخص مي‌كند حدود اربعه اين پلاك كجاست. مرحله چهارم نسبت به كل پلاك هست،‌ نسبت به قسمتي از پلاك نيست. اگر نسبت به قسمتي از پلاك باشد، مشاع بودن آن موضوعا منتفي است و ما ديگر حالت اشاعه نداريم. اگر نسبت به قسمتي، تحديد حدود صورت گرفته باشد، ‌اين ملك از ابتدا مشاع نبوده است،‌ اگر بگوييم مشاع هست، ما بايد ديدگاه اول را بپذيريم كه عمليات ثبتي نسبت به كل پلاك خاتمه پيدا كرده باشد.

مقررات شكلي تقاضاي افراز

مطابق ماده1 آيين‌نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع،‌ صرف درخواست،کفایت می کند. به‌عبارت‌ديگر درخواست افراز در ادارات ثبت مستلزم تقديم دادخواست نيست ولي متاستفانه يك رويه غلطي در برخي ادارات ثبت حاكم است و اين رويه به غلط مي‌گويد درخواست افراز در ادارات ثبت نيز بايد به موجب تقديم دادخواست باشد.

برابر ماده 48 قانون آيين دادرسي مدني، رسيدگي در محاكم مستلزم تقديم دادخواست است پس هركجا كه نياز به تقديم دادخواست بوده است، تصريح قانون داريم. در ادارات ثبت، دادخواست افراز معنا و مفهومي ندارد. ماده 1 آيين‌نامه قانون افراز به صراحت بیان می‌ کند درخواست. در اين درخواست بايد نكاتي لحاظ شود از جمله آن‌ها، نام مالكين و آدرس مالكين است.

درخواست افراز در دادگاه

آنچه كه در محاكم وجود دارد ماده 48 قانون آيين دادرسي مدني است. در اين ماده به‌صراحت بيان شده است كه طرح هر‌گونه دعوا در محاكم، مستلزم تقديم دادخواست است. چون در اينجا نص قانوني وجود دارد، متقاضي افراز بايد تقاضاي خود را در فرم‌هاي چاپي كه تحت عنوان دادخواست ناميده مي‌شود، بنويسد. نكته مورد توجه اينكه دعواي افراز بايد به طرفيت كليه‌ي مالكين مشاعی اقامه شود .در غير اين صورت، به استناد ماده 2 قانون آيين دادرسي مدني، دعواي شما رد خواهد شد و مجددا باید طرح دعوا نمائید.

اعتراض به تصميم واحد ثبتي

پس از اینکه متقاضي درخواست خود را به اداره ثبت تقدیم كرد. تصمیم اداره ثبت مبنی برپذیرش یاعدم پذیرش درخواست افراز قابل اعتراض در دادگاه است. از زمان ابلاغ تصميم واحد ثبتي، ظرف 10 زورمهلت دارد تا چنانچه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه عمومي حقوقي محل وقوع ملك مراجعه كند و دادخواستي مبني بر اعتراض از تصمیم مذکورتقديم كند. اين اعتراض هم با توجه به رويه قضايي بايد درفرم چاپي دادخواست نوشته و تقديم شود.
این مدرس دانشگاه، درباره هزينه‌هاي اعتراض مي‌گويد: اعتراض به تصميم واحد ثبتي از مصادیق دعاوی غير مالي است که مطابق مقررات حاکم در مرحله بدوی 50000 ریال و در مرحله تجدیدنظر 100000 ریال تمبر بابت هزینه دادرسی الصاق و ابطال می شود.

رعايت مقررات شهرداري و ساير سازمان‌هاي دولتي

به‌موجب ماده 154 قانون ثبت، ‌محاكم باید هر زمان كه درخواست افرازي را رسيدگي مي‌كنند،‌ نقشه‌اي كه مد‌نظر آنهاست حالا چه كارشناس تهيه كند چه خود متقاضي تهيه كند، چه نماینده اداره ثبت. ‌اين نقشه بايد به تاييد شهرداري محل برسد، شهرداري محل مشخص مي‌كند كه ملک مورد نظر قابل افراز هست يا نيست. بر اين اساس كمسيون ماده 5 شوراي عالي مسكن و شهرسازي در رابطه با هر شهر، مصوباتي دارد كه در اين مصوبات پيش بيني شده است كه حداقل نصاب براي افراز يا تفكيك چه ميزان هست و شهرداري محل هم تبعيت مي‌كند. وی ادامه می‌دهد: رعايت مقرراتي كه در خصوص افراز لازم است صورت بگيرد را، در سه دسته طبقه‌بندي مي‌كنيم:

اول اين كه نقشه به تاييد شهرداري برسد، شهرداری نسبت به اراضي و املاكي كه در محدوده و حريم شهر هستند، اظهار‌نظر مي‌كند ‌هر كجا كه افرازي رسيدگي مي‌شود،‌ اگر اين ملك داخل محدوده و حريم شهر باشد، اظهار نظر در صلاحيت شهرداري محل هست.
دوم اما اگر اين ملك داخل محدوده و حريم شهر نباشد، نقشه مورد نظر بايد به تصويب و تایيد سازمان مسكن و شهرسازي استان برسد. در مواد 5 و 6 قانون منع فروش و واگذاري اراضي فاقد كاربري مسكوني به شركت‌هاي تعاوني مسكن، پيش‌بيني شده كه بايد به تصويب و تاييد سازمان مسكن و شهرسازي برسد.
سوم، اراضي با كاربري زراعي و باغ‌ها هستند. اگر زمين و مستغلات كاربريش زراعي باشد، كشاورزي باشد، ‌يا باغ باشد؛ تشخيص اجازه افراز با سازمان جهاد كشاورزي است. پس اگر کاربری زمين، كشاورزي يا باغ بود، ‌چنانچه داخل محدوده شهر باشد،‌ شهرداري مي‌تواند اظهار‌نظر كند، ‌اما اگر خارج از محدوده يا حريم شهر باشد، اظهار‌نظر در مورد افراز در صلاحيت سازمان جهاد كشاورزي است.

مجتبي حاجيلو

منبع : سایت گروه وکلای یاسا

نوشته های مشابه

همچنین ببینید

بستن
بستن