تقاضای تخلیه از ملک مشاعی توسط هر یک از مالکین

 

 

 

متن پرسش :
در یك پرونده چند نفر مالك ملكی هستند كه به اجاره داده شده است چنانچه یك یا چند نفر درصدد تخلیه مورد اجاره مثلاً به لحاظ تخلف مستأجر باشند و دیگران حاضر به تقاضای تخلیه نشوند آیا مالك یا مالكینی كه مایل به تخلیه هستند می‌توانند درخواست تخلیه را مطرح سازند؟ و اگر چنین اختیاری دارند حكم چگونه اجرا می‌شود؟

متن پاسخ :
هر مالك مشاعی حق دارد نسبت به سهم خود تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید و دادگاه نیز فقط در مورد سهم مالك مذكور اتخاذ تصمیم می‌نماید رأی دادگاه به هر كیفیت به سایر مالكین مشاعی تسری پیدا نمی‌كند و چنانچه حكم تخلیه سهم مالك مشاعی مذكور صادر و قطعی شود، اجرای آن به صورت تسلیط ید به نسبت رأی صادره صورت می‌گیرد و چون حكم به صورت خلع ید نیست مشمول ماده 43 (1) قانون اجرای احكام مدنی نیز نخواهدبود. پی نوشت : 1ـ ماده43ـ در مواردی كه حكم خلع ید علیه متصرف ملك مشاع به نفع مالك قسمتی از ملك مشاع صادر شده باشد از تمام ملك خلع ید می‌شود ولی تصرف محكوم‌له در ملك خلع‌ید شده مشمول مقررات املاك مشاعی است. [ نظریه شماره9152/7 ـ 20/12/1384 اداره كل امور حقوقی و اسناد و امور مترجمین قوه قضائیه ]

 

 

 

ارتفاع زیاد ساختمان همسایه بر خلاف ضوابط شهرسازی

 

 

 

متن پرسش :
همسایه اینجانب در هنگام ساخت ملک خود ارتفاع ساختمان خود را بر خلاف ضوابط مندرج در دفترچه ضابطه طرح هادی شهر ما زیاد گرده است به نحویکه که مانع رسیدن نور و روشنائی به ساختمان اینجانب است بنده به کمیسیون ماده 100 شهردای شکایت کردم برغم اینکه کمسیون ماده 100 اولیه، با احراز تخلف همسایه مذکور از محتوای پروانه و نقشه، و طرح هادی شهرسازی حکم به تخریب بنا صادر کرد ، مع ذالک کمسیون دومی، با تخطی از ضوابط مندرج در دفترچه ضابطه طرح هادی شهر ما و با نادید گرفتن حق همسایه وی ( اینجانب) ، حکم قلع و قمع اولیه را نقض، و جریمه تعیین کرده است. اگر بخواهم از تصمیم دوم به دیوان عدالت اداری شکایت کنم مستند قانونی بنده چیست با چند نفر …. مشورت کرده ام ولی جواب قانع کننده نداده اند. خواهشمندم در این باره من را ارشاد کنید

متن پاسخ :
مطابق عمومات شرعی ( قاعده لاضرر ) و نیز نصّ ماده 132 قانون مدنی : کسی نمیتواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر تصرفی که بقدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد . و همچنین با توجه به اهمیت نور آفتاب و روشنائی محیط، بعنوان دو عامل مهم، در بقای حیات انسان و حیوان و نبات، که امری مسلم و از لحاظ علمی و بهداشتی شناخته شده است؛ رعایت شرایط زیست – محیطی مذکور در شهرهای امروزی فرض بنظر می رسد .

قانونگذار برای رعایت اصول پیش گفته در نظام شهزسازی، مقرر داشته هنگام تصویب نقشه جامع و هادی شهرها، ساختمانهای در یک ردیف طراحی و احداث شود و اجرای جبهه های ساختمانها، در خط مستقیم و نیز ارتفاع مناسب عملی شود. لذا چنانچه مالک ساختمانی، از امتداد آن خط یا ارتفاع پیش بینی شده، بیشتر رود، چون اقدام وی، به منزله تجاوز به حقوق همسایه تلقی میگردد، با وی برخورد می شود. و به همین دلیل، معمولاً در طرح جامع و هادی شهرها این ضوابط قید، و از هر نظر لازم الاجرا و لازم الرعایه است . در صورت عدم رعایت، با متخلف بایستی برخورد قانونی شود و به همین دلیل رای کمیسیون اولی صحیح و رای کمیسیون دومی خلاف قانون و عمومات شرعی است. ( سایت چه بگویم؟)

 

 

 

انتقال مورد اجاره به غیر

 

 

 

متن پرسش :

خانم( الف )منزل خود را از طریق بنگاه معاملاتی (ب ) با دریافت ده میلیون ریال ودیعه و ماهی سیصد هزار تومان اجاره بها به مدت یک سال به آقای (ج ) اجاره می دهد. پس از گذشت سه ماه اقای (ج ) یعنی مستأجر که به اتهام صدور چک های بلامحل متواری شده بود به بنگاه دیگری مراجعه و خود را ( ه ) و مالک معرفی و کلید منزل را برای اجاره به غیر به بنگاه می سپارد. کارمند بنگاه در غیاب مدیر بنگاه منزل را با تنظیم اجاره نامه و اخذ چهل میلیون ریال ودیعه و ماهی دویست هزار تومان به مدت یک سال به آقای (د) اجاره می دهد و مدیر بنگاه نیز پس از بازگشت از مسافرت ذیل اجاره نامه را امضاء می کند . خانم (الف )به دلیل عدم پرداخت اجاره سه ماهه از طرف آقای (ج ) برای دریافت اجاره های عقب افتاده مراجعه می کند و با وضع مذکور مواجه می شود. با این اوصاف ، آیا اولاً ؛( الف ) در اجرای قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376 می تواند از مراجع قضائی درخواست تخلیه نماید؟ در صورت مثبت بودن ؛ دعوی به طرفیت چه شخص یا اشخاصی باید اقامه شود ؟ ثانیاً ؛ ایا عملکرد آقای ( ج ) جرم بوده است ؟ ثالثاً؛ آیا کارمند و مدیر بنگاه قابل تعقیب کیفری می باشند ؟ در صورت مثبت بودن تحت چه عنوانی ؟

متن پاسخ :

نظر به اینکه موجر در صورت انقضای مدت اجاره می تواند تخلیه عین مستأجره را تقاضا کند؛ و در فرض سئوال مدت اجاره منقضی نشده است؛ در صورتی که حق واگذاری مورد اجاره از مستأجر سلب شده باشد؛ مالک می تواند دادخواست فسخ اجاره را به استناد شرائط مندرج در قرارداد و تخلف از آن شرائط ( شرط پرداخت اجاره ها یا عدم انتقال به غیر ) و تخلیه به طرفیت مستأجر طرح و اقامه نماید.

در این فرض چون حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده بوده ؛ ضرورتی ندارد دعوی به طرفیت مستأجر دوم (د)مطرح شود. عملکرد مستأجر با توجه به نداشتن حق واگذاری ؛ و معرفی خود به عنوان مالک عین ، و گرفتن ودیعه بیش از ودیعه خود ، و برای مدتی بیشتر از باقی مانده مدت اولیه با شکایت مستأجر دوم ( د ) می تواند از مصادیق کلاهبرداری باشد. بنگاه دار در صورت نداشتن سوء نیت از این نظر که بدون احراز سمت و مالکیت ؛ مبادرت به تنظیم قرارداد نموده چه از نظر مسئولیت مدنی و چه از نظر صنفی و تخلف از نظامات اداری دارای مسئولیت است . (نظریه کمیسیون نشست قضائی )موفق باشید.نحوه تنظیم و نمونه دادخواست مربوط به مورد فوق را می توانید در قسمت« دادخواست حقوقی» ملاحظه نمائید.